Rendement locatif à Lyon
À Lyon, viser le meilleur rendement locatif ne signifie pas forcément chercher le taux le plus élevé. Entre les secteurs patrimoniaux du centre et les quartiers ou communes offrant davantage de rentabilité, chaque investissement répond à une logique différente. Rendement brut, rentabilité nette, fiscalité et potentiel de revente doivent donc être analysés ensemble.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Lyon ?
Soyons transparents : on n’investit pas sur la Presqu’île de Lyon pour obtenir des rentabilités à deux chiffres. Le marché lyonnais, fort de son attractivité constante, est un marché de patrimoine et de sécurité. En moyenne, la rentabilité brute à Lyon intramuros oscille entre 3 % et 4,5 %. Cependant, selon votre stratégie, il est tout à fait possible de doper ces chiffres.
Rentabilité brute vs Nette : ne vous faites pas piéger !
La rentabilité brute (Loyer annuel / Prix d’achat) n’est qu’un indicateur de façade. Ce qui compte réellement pour votre trésorerie, c’est la rentabilité nette (prenant en compte la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, et l’assurance loyers impayés) et surtout, la rentabilité nette d’impôts. C’est là que le choix du régime fiscal (comme le LMNP au réel) devient crucial pour préserver vos rendements.
Comment calculer le rendement locatif ?
Le rendement brut se calcule en divisant le loyer annuel hors charges par le coût total d’acquisition, puis en multipliant le résultat par 100. Pour comparer correctement deux biens, le dénominateur devrait intégrer le prix, les frais d’acquisition et les travaux nécessaires à la mise en location.
FORMULE Rendement brut = loyer annuel hors charges ÷ coût total du projet × 100
Un logement acheté 220 000 €, auquel s’ajoutent 18 000 € de frais et 12 000 € de travaux, représente un coût global de 250 000 €. Avec un loyer hors charges de 950 € par mois, le rendement brut illustratif est de 4,56 %. Ce calcul doit être refait avec le loyer réellement autorisé et les données du bien.
Le rendement net retranche du loyer annuel les dépenses que le propriétaire ne récupère pas : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, gestion locative, entretien et vacance estimée. La fiscalité peut ensuite être ajoutée pour obtenir une vision nette d’impôt, propre à chaque situation.
FORMULE Rendement net = (revenus locatifs annuels – dépenses annuelles) ÷ coût total du projet × 100
Le cash-flow complète l’analyse en comparant les loyers encaissés à toutes les sorties mensuelles, crédit compris. Un cash-flow négatif n’est pas nécessairement synonyme de mauvais investissement si l’objectif est patrimonial, mais l’effort doit être connu et supportable.
Quelle stratégie pour quel rendement ?
À titre de repères de travail, et non de promesse, César & Brutus distingue trois logiques.
L'investissement patrimonial
Rendement : 2,5 % à 3,5 %Achat d'un T2 ou T3 dans le 6ème, le 2ème ou la Croix-Rousse. Le loyer couvre une partie de l'emprunt. L'objectif est la sécurité absolue et la plus-value à la revente.
L'investissement d'équilibre
Rendement : 4 % à 5,5 %Achat d'une petite surface, Studio ou T1, dans des quartiers étudiants comme Gerland (Lyon 7), Monplaisir (Lyon 8) ou Vaise (Lyon 9).
Le haut rendement
Rendement : 6 % à 8 %Il implique de s'éloigner un peu de l'hyper-centre pour viser la proche couronne, comme Villeurbanne, Vénissieux ou Bron, ou d'opter pour des modes d'exploitation spécifiques comme la colocation étudiante.
L'accompagnement César & Brutus
Chez César & Brutus, nos conseillers analysent votre situation pour vous orienter vers les biens offrant le rendement correspondant exactement à vos attentes.
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