Comment changer de Syndic ?

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, prévoit une obligation des copropriétés de mettre en concurrence les cabinets de syndic tous les trois ans, sauf dans le cas d’une absence de Conseil syndical. Elles peuvent toutefois y déroger si, à la majorité des votes des copropriétaires, ces derniers y renoncent et se montrent satisfaits de leur syndic. Il arrive néanmoins que le syndic génère de l’insatisfaction et que ses clients souhaitent en changer. Selon les modalités, il faut alors respecter des obligations spécifiques.

Le changement de Syndic en fin de mandat

En fin de mandat, plusieurs projets de syndic doivent être mis en concurrence et leurs prestations (avec entre autres éléments le rapport qualité-prix) comparées par le Conseil syndical, avant la tenue de l’Assemblée Générale des copropriétaires suivante où ces derniers voteront pour un nouveau syndic. L’un des copropriétaires peut d’ailleurs proposer d’autres projets de contrat de syndic en demandant à ce qu’ils soient inscrits à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale. Ce procédé ne remplace toutefois nullement la mise en concurrence initiée par le Conseil syndical. Au cours de l’Assemblée, chaque syndic candidat – qu’il soit professionnel ou bénévole – doit obtenir la majorité absolue pour être retenu. Faute de majorité absolue, on procède à la majorité simple dite « de l’article 4 », au cours d’un second vote, auprès d’un candidat qui a obtenu au moins un tiers des voix des votants. Faute de ce tiers de voix pour l’un des candidats, le second vote – à la majorité simple – a lieu à l’Assemblée suivante, convoquée par le Syndic en fonction dans les trois mois. Une fois le nouveau syndic désigné, il entre immédiatement en fonction et signe le procès-verbal avant de le diffuser. Il reprend alors l’ensemble des documents et archives de la copropriété, de même que l’intégralité des fonds immédiatement disponibles. Cette possibilité de changer de syndic est régie par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifiée par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018.

Le changement de Syndic en cours de mandat

Il est possible de mettre fin à tout moment à un mandat en cours d’un syndic dans le cas où plusieurs faits sérieux lui seraient reprochés, tels un non recouvrement des charges, des fautes de gestion ou encore un défaut d’exécution des décisions prises lors des Assemblées Générales. La décision de révocation doit advenir lors d’une de ces AG et figurer à son ordre du jour, formulée par un ou plusieurs copropriétaires ou par le conseil syndical. En cas de délai jugé urgent par plusieurs copropriétaires ou le Conseil syndical, ou si le syndic venait à refuser d’aborder la question de sa révocation, une AG extraordinaire devra être convoquée. À nouveau, le vote doit s’obtenir à la majorité absolue et suit le même processus quant à la majorité simple via un second vote si la décision de révocation recueille un tiers des voix au moins. À défaut de ce tiers, une nouvelle AG devra se tenir sous trois mois. La charge de la preuve relative aux manquements du syndic incombe au syndicat des copropriétaires, suivi de la défense du syndic. La révocation prenant effet immédiat, la copropriété doit anticiper sur son remplacement potentiel afin d’assurer la continuité dans la gestion du bien collectif. Néanmoins, une révocation abusive peut donner lieu à une indemnisation en faveur du syndic sous la forme de dommages-intérêts afin de compenser son manque à gagner. Les textes législatifs qui encadrent ces paramètres sont inscrits dans la même loi et ont fait l’objet des mêmes modifications de novembre 2018 que les dispositions relatives à la fin de mandat du syndic.

*Champs obligatoires

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